O contrato de locação de Shopping Center é considerado atípico em decorrência das particularidades desta modalidade de contrato, prevalecendo às condições livremente pactuadas, nos termos do art. 54 da Lei do Inquilinato.
Ocorre que os locadores geralmente inserem cláusulas abusivas nos contratos de locação. Tais cláusulas são contrarias a boa-fé contratual expressa no Código Civil Brasileiro.
Um exemplo de cláusula abusiva é aquela que condiciona à alteração do quadro societário da pessoa jurídica inquilina a cessão do contrato de locação, uma vez que no contrato de locação é preciso anuência do locador, conforme o art. 13 da 8.245/91.
Na prática, o lojista fica impedido de vender sua empresa a terceiro sem o prévio consentimento do empreendedor que geralmente só aceita a cessão com o pagamento de um valor a título de “taxa de transferência”. Em alguns casos, caso a referida cláusula seja descumprida, o lojista estará sujeito a despejo por infração contratual.
Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu a abusividade desta cláusula sob o fundamento de que quando a alteração do controle societário de uma pessoa jurídica não há modificação do inquilino que permanece o mesmo. Afinal, a personalidade jurídica da empresa não se confunde com a figura dos sócios, nos termos do art. 52 do Código Civil.
Com base nesse entendimento, os sócios da pessoa jurídica inquilina poderão vender sua empresa sem a necessidade de autorização do locador, e sem pagar a “taxa de transferência” estipulada em contrato, que é frequentemente fixada em quantias elevadas.