Nos últimos dois anos, tem aumentado o número de ações na Justiça em razão das rescisões ou desistências dos contratos de promessa de compra e venda de imóveis.
O contrato de promessa de compra e venda tem como objeto um imóvel que ainda não existe, ou seja, que ainda será construído. Essa construção é feita com o recurso dos próprios compradores.
Por esse motivo, podemos afirmar que esses contratos têm duas finalidades:
1. Transmitir os direitos aquisitivos do futuro bem que será construído;
2. Obter recursos necessários para a construção do bem objeto do contrato.
Pelo fato da obra ser construída com recursos financeiras provenientes dos próprios compradores, a Lei nº 4.591/64 permite um prazo de carência para que o incorporador avalie a viabilidade financeira do empreendimento. Importante saber que após esse prazo, as promessas se tornam irretratáveis, ou seja, o incorporador não pode mais cancelá-las.
Levando em consideração que a inadimplência por parte dos compradores pode comprometer diretamente a construção da obra, o art. 63 da Lei 4.591/64 autoriza e permite ao incorporador, rescindir a promessa de compra e venda caso falte o pagamento de três prestações.
Na prática, como deve funcionar essa rescisão contratual unilateral? É simples. Vejamos:
1. É preciso previsão no contrato sobre a referida inadimplência;
2. O promitente comprador precisa ser notificado para no prazo de 10 dias quitar a dívida;
3. Não quitado o débito no prazo, o incorporador poderá rescindir o contrato e leiloar os direitos do promitente comprador inadimplente.
Do valor obtido com o leilão, devem ser retidas todas as despesas com o procedimento e somente após, o saldo restante deve ser entregue ao inadimplente excluído.
Isso se dar, porque a inadimplência de alguns dos compradores pode causar frustrações nos demais compradores na pontualidade da construção da obra.
Por essa razão, o Superior Tribunal de Justiça vem entendendo em seus julgamentos que nos casos de desistência do comprador, os valores seriam devolvidos em até 30 dias contados do encerramento do contrato.
Por fim, em tais casos, é totalmente possível que as partes realizem contratos extrajudiciais que melhor satisfaçam os seus interesses. A medida tem um caráter preventivo, no sentido de evitar prejuízos financeiros e ações na Justiça, principalmente para o incorporador.