A existência e organização de um Shopping Center impõem limites à atuação do lojista de forma a padronizar a qualidade dos serviços ofertados pelo Shopping. Entretanto, esses limites devem ser ponderados de forma a não prejudicar o comerciante.
É certo que toda a relação entre o lojista e o Shopping é regulada pelo contrato de locação. É este que define praticamente todos os direitos e deveres dos contratantes.
Sendo assim, logo abaixo são comentadas algumas clausulas contratuais causadoras de conflitos entre os contratantes no dia-a-dia.
O Rateio de Despesas
As despesas comuns de um Shopping são aquelas destinadas à organização do empreendimento e obrigatória para todos os lojistas. Quando se trata de rateios de despesas entre os lojistas, todo cuidado é pouco.
Apesar dessas clausulas serem estipuladas livremente pelas partes, existem limitações.
Por exemplo, não pode o Shopping cobrar do lojista:
· Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
· Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
· Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorrida em data anterior ao início da locação;
· Obras ou substituição de equipamentos que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do Habite-se;
· Obras de paisagismo nas partes de uso comum.
Portanto, as demais despesas do empreendimento poderiam ser repassadas ao lojista. Por tal motivo, as despesas previstas no contrato e repassadas ao lojista devem ser muito bem analisadas antes da assinatura do contrato.
Índice de Correção Monetária dos Aluguéis
Os contratos de aluguéis geralmente são contratos de longo prazo, não inferiores há cinco anos. Por essa razão, no contrato deve ser estipulado o índice de correção monetária.
A Lei nº 10.192/2001 permite a escolha de forma livre entre as partes do índice de preço adotado para atualização do valor do aluguel. Essa atualização não pode ocorrer em períodos inferiores há um ano.
Aluguel Dobrado em Dezembro
Em regra os contratos com os Shoppings preveem o pagamento em dobro do valor do aluguel no mês de dezembro. Se ambas as partes estiverem de acordo, a clausula se torna totalmente válida, não podendo ser anulada posteriormente.
Cláusula de Exibição de Contabilidade
É comum que o contrato de locação estipule que o pagamento de aluguel será feito com base no lucro obtido pelo lojista. Nesses casos, é lícito ao empreendedor solicitar os documentos contábeis para averiguar o montante do aluguel devido.
Da mesma forma, é dever do lojista fornecer e apresentar os documentos solicitados. Importante deixar claro que em nenhum momento o empreendedor pode causar tumulto à atividade do lojista, podendo inclusive ser responsabilizado civilmente em tais casos.
Por fim, é essencial que o lojista esteja atento às clausulas do contrato de locação com o Shopping Center para não ser surpreendido futuramente com obrigações que sejam prejudiciais ao seu negócio.