Os embaraços das locações por curta temporada via Airbnb, e plataformas digitais similares, nos condomínios residenciais

A massificação do acesso à internet e os altos custos indesejáveis da manutenção de imóveis em condomínios, principalmente nas grandes cidades e regiões turísticas, provocou o desenvolvimento de plataformas digitais que possibilitam aluguéis de curta duração.

A ideia, inicialmente implantada pela empresa AIRBNB no ano de 2009, expandiu fronteiras e conquistou interessados em diversas regiões do mundo, inclusive no Brasil. Acontece que, muito embora a genial ideia tenha muitos pontos positivos, algumas questões negativas foram colocadas em discussão, principalmente nos condomínios exclusivamente residenciais.

Neste sentido, situações embaraçosas aconteceram, tendo em vista que muitos condomínios são resistentes à prática desse tipo de locação, em razão da sua intensa rotatividade, sob a alegação de insegurança e comprometimento da convivência normal dos condôminos.

Em suma, a discórdia configura-se em torno das disposições da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e das vedações instituídas em convenções condominiais, haja vista que o preceito contido no artigo 48 da referida lei dispõe que:

Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Inobstante a previsão legal da locação por temporada, o embate ainda é resistente no ponto pertinente à desconstituição ou não da destinação residencial nos condomínios que assim se intitulam.

Em sendo assim, com as proibições impostas por muitos condomínios, surgiram diversas ações judiciais a respeito do tema. Por conseguinte, posicionamentos judiciais divergentes assolaram os tribunais estaduais e não demorou até que a matéria chegasse ao Superior Tribunal de Justiça.

Nesta Corte Superior, no mês de abril deste ano (2021), a 4ª Turma, por unanimidade, decidiu ser possível a proibição de o proprietário ofertar seu imóvel em locações por temporada, desde que tenha previsão em convenção de condomínio ou em decisão de assembleia.

Na última terça-feira, dia 23 de novembro de 2021, a 3ª Turma do STJ também julgou causa sobre o tema no mesmo sentido. Segundo o Ministro Relator Ricardo Villas Bôas Cueva: “Não há nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta por condomínio residencial à locação de unidade por curta temporada, seja ela feita por Airbnb ou qualquer outra plataforma ou meio”.

Por conseguinte, definiu a 3ª Turma que: “cabe ao condomínio, por meio de assembleia, decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, desde que observada a destinação prevista na convenção condominial”.

Com base no sistema processual pátrio atual e diante dos precedentes julgados no STJ – apesar de somente terem efeitos para os casos concretos apreciados – a tendência é que seja fortalecido este entendimento nas demandas que aguardam julgamento.

É importante destacar que a abrangência destes precedentes podem afetar tão somente as restrições em condomínio exclusivamente residenciais que tenha esta previsão na convenção condominial ou a estabeleçam por meio de assembleia específica.

A locação por temporada é permitida por meio de lei própria, conforme o mencionado artigo 48 da Lei de Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e, pelo entendimento jurisprudencial recente, somente pode ser limitada na esfera dos condomínios residenciais que tenham a proibição em seu regimento.

Válido ressaltar que, como as decisões afetam interesses de grandes empresas com atuação mundial (a exemplo da AIRBNB), é muito provável que novas questões sejam pautadas nos Tribunais Superiores, sendo possível o debate inclusive no STF, tendo em vista existir um viés constitucional acerca do direito de propriedade e suas limitações.

Destarte, qualquer novidade acerca do tema será objeto de novos artigos.