Comentários a decisão do STF que entendeu que a cobrança de ITBI somente é possível com a transferência efetiva do imóvel

Através de recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, com repercussão geral (Tema 1124), em sessão do Plenário Virtual encerrada em 12 de fevereiro de 2021, o Supremo Tribunal Federal fixou a seguinte tese:

“O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

Em síntese, qual a relevância prática da decisão?

Embora já fosse um tema praticamente pacificado na jurisprudência pátria, o julgamento do recurso trará mais segurança jurídica a casos similares.

Isto porque, com o esperado e não raro intuito de arrecadação, a Fazenda Pública Municipal não poderá cobrar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis quando celebrado entre as partes mero compromisso de compra e venda, por exemplo.

Mas atenção! A decisão não deixou de considerar o fato gerador na compra e venda de imóveis, somente delimitou que para que incida ITBI é necessário que o negócio jurídico seja precedido de efetiva transferência no cartório de registro de imóveis.

Para o presidente do STF, ministro Luiz Fux (relator), a exigência do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro imobiliário, e não na cessão de direitos, pois não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos.

Aliás, para melhor entender a decisão, é importante ressaltar que ainda há a cultura que o mero contrato de compra e venda transmite a propriedade do imóvel, no entanto, fica o alerta que o comprador só se torna dono com o registro no cartório de imóveis.

Outra questão que merece destaque são os contratos com pessoa a declarar, muito utilizados no ramo imobiliário. Nele, o promitente comprador adquire a faculdade de receber a escritura definitiva ou indicar terceiro para figurar como adquirente. Na verdade, essa modalidade contratual já era muito usada como forma de evitar o pagamento do tributo mais de uma vez, sendo que a finalidade do “primeiro comprador” seria somente a revenda.

Contudo, como no direito tudo pode ser objeto de várias interpretações, podemos deixar a reflexão de como ficará a transferência de posse do imóvel, muito comum em cidades interioranas, afinal, neste caso não há registo no cartório de imóveis. Porém, quem atua na área cartorária sabe que pode se deparar com tabelionatos exigindo o recolhimento do imposto para lavratura de escritura de transmissão de direitos possessórios.

Desta forma, é de suma importância que ao realizar negócios jurídicos haja a consulta jurídica a profissionais capacitados com o fito de evitar pagamento indevido de tributos, bem como de prevenir litígios advindos entre os próprios particulares da avença.