Comentários à decisão do Tribunal de Justiça do DF que determinou que a Fazenda Municipal não pode cobrar ITBI com base de cálculo maior do que o valor de venda do imóvel

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um imposto regulamentado pelo art. 156, inciso II da Constituição Federal que incide sobre a compra e venda de um imóvel, antes da oficialização no cartório.

Quanto a base de cálculo que determina o valor a ser pago pelo contribuinte deve ser o valor venal do imóvel a ser transmitido, mas o que seria o valor venal?

O valor venal é aquele que a própria administração pública, mais especificamente as secretarias da fazenda e afins dos municípios, determinam através de avaliação com seus próprios critérios ou declaração do proprietário.

Sendo assim, extraído o valor venal do imóvel, este será utilizado como base de cálculo para impostos sobre a propriedade de competência municipal: IPTU e ITBI.

Ocorre que nem sempre o valor considerado pela administração tributária condiz com a realidade, imagine só transferir através da compra e venda um imóvel por um valor de R$ 100.000,00, mas ter que pagar o ITBI sobre o valor de R$200.000,00 em virtude de avaliação unilateral do órgão arrecadador.

Nesse sentido, recentemente, o 4º Juizado Especial da Fazenda Pública do Distrito Federal deu procedência a ação do contribuinte (processo nº 0721073-69.2020.8.07.0016) para que o governo distrital lhe restituísse o valor pago a maior a título de ITBI, isso porque em que pese o contribuinte ter declarado o valor real de mercado do bem para incidência do imposto, a administração decidiu que a base de cálculo seria do valor venal, que no caso em concreto, estava muito acima do valor de mercado.

De acordo com o processo, a Secretaria de Fazenda do DF emitiu a guia para pagamento do tributo utilizando a base de cálculo de R$ 348.197,29, sendo que o valor real de venda do imóvel correspondia a R$ 175.000,00.

Como razão de decidir para proferir a decisão, a Juíza Marcia Regina Araújo Lima fundamentou que quando a administração tributária discordar do valor declarado pelo contribuinte deve abrir processo administrativo para verificar o real valor do bem, e não, sob o pretexto de vislumbrar má-fé em todas as negociações praticadas por particulares, deixar a cargo do contribuinte a abertura. Assim, não havendo prova em contrário, deve-se utilizar o valor declarado pelo contribuinte.

Desta forma, a decisão mencionada serve de precedente para não raros casos em que o contribuinte, para não deixar de fechar o negócio da venda em virtude da mora do processo administrativo ou judicial, recolhe o imposto indevido de forma a maior por mera conveniência da administração.

Por fim, válido também ressaltar que isto não significa dizer que sempre o valor da venda, por mais ínfimo que seja, deve prevalecer sobre o real valor do bem, haja vista que o princípio da boa-fé é um grande balizador nestes casos.